가난한 지역주택조합이 되면 생기는 일들..조합이 가난한게 가능해? 2편

앞서 조합이 가난하면, 즉 사용할 수 있는 재원이 없을 경우 생기는 상황에 대해 말했는데요

어느 사업장이든 운영비란 것이 없을 경우 사업진행이 불가능하게 되는데요

지역주택조합의 경우 "시간 = 돈" 이라는 것을 알아야 합니다.

 

조합 사업은 조합원들이 돈을 모아서 땅을 사고, 그 위에 아파트를 짓는 것입니다.

우선은 땅이 있어야 하는데요, 처음에는 모든 조합원들이 내 아파트를 짓겠노라 하는 마음가짐이 있기 때문에

가입시 계약서에 적힌대로 계약금을 7~80%정도의 조합원들은 다 납부를 합니다.

 

그럼, 이 돈을 가지고 땅을 사면 참 좋은 일인데요.. 현실적으로 이 돈을 땅 사는데 쓰지 않는다는게 큰 문제지요

땅을 사는것도 잔금까지 납부를 해야만 조합의 소유가 되는 것인데요

대부분이 잔금이 아닌 계약금으로 10% 정도만을 지급하고, 소유권이 아닌 "토지사용승낙서"란 것을 받게 됩니다.

이는 "조합설립"이란 것을 위해서는 토지소유권이 아닌 토지권원.. 즉 실제 토지주가 "아직 조합이 땅 소유주는 아니지만 내땅을 언젠가 사갈것이니 니 맘대로 해라" 라고 허락해주는 느낌정도로 이해하시면 좋을것 같습니다.

 

예를 들어 100억이란 돈이 조합원들에게 모였다고 할때.. 이 돈은 토지구입비용이나 새로운 조합원을 모집하는데만 사용하면 참 좋겠지만..

현실은 100억 중 10억 내외? 정말 적은 돈으로 토지 계약금을 지급합니다.

이때 내가 사야할 땅이 100이라고 했을때.. 3~40정도만 계약을 하는데 사용하고 나머지 60은 아예 손도 안대는 곳이 허다합니다.

 

3~40정도만을 계약하는데 100억중 10억을 사용하면.. 나머지 90억은? 이란 생각이 드실텐데요

대부분 이 90은 조합원을 모집하는 광고비, 조합원 모집시 발생하는 수수료 등의 항목으로 업무대행사가 돈을 해쳐먹기 시작합니다.

 

이런 과정이 진행됨에 따라 조합은 돈이 없게 되고, 시간이 2~3년이 지나가는데 아직도 땅을 100% 확보하지 못했다는 것을

조합원들이 알게 됨에 따라.. 누가 과연.. 땅을 더 산다는 조합의 말을 믿고 돈을 낼까요?

 

맞습니다. 이제부터가 조합과 조합원이 서로가 믿지 못하는 상황에서 돈이 바닥나는 최악의 상황이 됩니다.

이 상황에서는 다음과 같은 일이 벌어집니다.

 

1. 돈이 없어서 토지를 못사니 사업이 지연된다. 그러니 조합원들이 돈을 내야한다. 조합원들은 조합이 사업을 엉망으로 했으니 너네가 알아서 사업 진행해라.. 그럼 돈 내겠다.

네.. 닭이 먼저냐? 달걀이 먼저냐? 답도 없는 싸움이 시작됩니다.

 

2. 물가 상승.. 토지 100%중 30%만 계약 또는 소유권을 확보했다고 했을때.. 나머지 70%는? 시간이 지나면 물가가 오르겠죠?

평당 100만원 하던게 2~3년 지나면 2~300씩 올라갑니다. 더구나 여기에 아파트가 들어선다는 소문이 쫙 돌았기에 부르는게 값이 되버리겠죠?

그럼 조합은?? 돈은 없고 사업을 하려면 땅은 필요한데.. 더 올라가버립니다. 도무지 해결할 방법이 안나오는 상황이 되버리는거죠

 

3. 용역비 미납.. 아파트를 짓는게 단순히 땅만 산다고 해서 되는것은.. 아니겠죠?

설계도 하고 환경이니, 소방이니 등등.. 적어도 몇 백명이 살 아파트를 짓는데 아무렇게 지으면 안되겠죠? 아파트를 짓는데는 다양한 용역계약이 필요한데.. 이게 다 돈입니다. 문제는 대부분 이런 계약은 공정별로 돈을 준다는거죠.

계약시에 10%를 주고 사업승인시점, 완공시점 등에 얼마씩 준다. 이렇게 계약서를 쓰는데요. 조합 사업이 멈췃으니 돈이 없을거고.. 그럼 당연히 돈을 줘야할 구간이 됨에도 불구하고 돈을 납부하지 못해서 용역을 쓰고 싶어도 못쓰거나 외상으로 하는 상황이 되어버립니다.

 

1~3번까지만 읽어보시더라도 내 조합 이야기 같고.. 이건 뭐 답이 없는데? 라고 생각하시는 분들이 많으실거라 생각합니다.

근데 대한민국 거의 99%  이상의 조합이 다 이렇다고 봅니다. 다만, 조합원들이 이러한 조합사업의 내막까지 자세히 들여다보는 것은 현실적으로 불가능합니다.

즉.. 조합사업에 문제가 터졌을때 조합원들이 관심을 갖는 것이지 그 전에는 내가 몇천 몇억을 넣더라도 남의 일처럼 멀리하게 됩니다..

 

조합이 처음부터 가난하고 싶어서 가난한게 아니라 중간에 해쳐먹기 위해 판을 짜는 거머리 같은 것들이 조합사업에는 늘상 많기 때문에 조합원들의 지속적인 관심과 감시가 없다면 100% 사업이 망한다고 볼 수 있습니다.

 

그럼 해결 방법은 없나?

1. 첫 글에 쓴것처럼 지역주택조합은 애초에 발도 들이지 않는게 성공입니다.

2. 발을 들였다면.. 계약금이 1억이다! 라고 했을때 다 넣지 마십시오. 일부만 넣고 버티세요!

3. 다 넣어버렸다?! 지속적인 관심만이 살 길입니다.

 

다음편.... 조합원들이 조합사업에 관심을 갖는 방법과 조합의 자료를 요청하는 방법!